Découvrez un livre d'urbanisme captivant et informatif au format PDF, entièrement gratuit. Ce livre vous plonge dans le monde de l'urbanisme, explorant les concepts clés, les tendances actuelles et les défis auxquels sont confrontées nos villes modernes. Téléchargez dès maintenant ce livre numérique enrichissant et profitez d'une source de connaissances précieuses pour comprendre et façonner l'environnement urbain de demain.
Initiation en Urbanisme
Le droit de l’urbanisme (Première Partie) est défini comme étant l’étude de l’ensemble des règles qui s’appliquent à l’utilisation et à l’occupation des sols tandis que l’aménagement du territoire (Deuxième Partie) renvoie à la répartition des hommes en fonction des richesses économiques (commerce et habitation).
PREMIERE PARTIE : LE DROIT DE L’URBANISME
INTRODUCTION GENERALE
Nous nous intéresserons dans cette partie à la genèse de la discipline pour ensuite étudier les problèmes posés par sa définition ainsi que les rapports que le droit de l’urbanisme entretient avec les autres branches du droit.
SECTION 1 : LA GENESE DU DROIT DE L’URBANISME
Le droit de l’urbanisme est une branche du droit public relativement récente. Cette discipline est née au lendemain de la SGM et est le résultat de préoccupations d’aménagement des villes et des agglomérations. La nouveauté de la discipline ne signifie pas que les villes ont une origine récente. L’idée est de montrer que les problèmes posés par les villes ou aux villes n’ont pas toujours fait l’objet de réponses structurées et cohérentes. L’aménagement des villes a, en réalité, été au centre des préoccupations des pouvoirs publics. On attribue la paternité du terme urbanisation à Ildefonso Cerda, un ingénieur catalan, qui l’aurait inventé en 1867 et on date son apparition dans la langue française d’un article de Paul Clerget en 1910. C’est Ildefonso Cerda qui, dans son souci de réorganisation des villes, utilisa le terme urbanisation. L’urbanisation comme incarnation de l’homme sur l’espace habité est ancienne. Cette action était, par le passé, teintée de considérations religieuses et féodales. Par exemple, le plan circulaire de Bagdad tend à démontrer qu’il est le centre de l’univers. L’architecture de Versailles tend aussi à démontrer la puissance de la monarchie. Cette intervention des pouvoirs publics dans l’espace habité n’a toujours pas eu la même intensité. Avant même la révolution industrielle, cette intervention avait une dimension sectorielle. On peut citer dans ce cadre les mesures qui ont été prises en France par Louis XIV et Louis XV réglementant entres autres la circulation à Paris pour faire face au gigantisme de la ville. Avec l’évolution,
il était évident que les réponses ponctuelles ne pourraient suffire aux difficultés nées de fortes concentrations des populations dans les villes. Il fallait alors une approche nouvelle. C’est dans ce cadre qu’il faut situer l’ouvrage de l’Ildefonso Cerda : « Théorie de l’urbanisation ». On a parlé alors de renouveau de l’urbanisation qui ne serait plus désormais un assemblage de maisons, de quartiers, de rues et d’êtres humains. Cette approche nouvelle va privilégier les problèmes de l’homme dans sa globalité : problèmes de logement, de nourriture, de distraction et tout ce qu’il faut pour un équilibre global de l’individu. A cette fin, plusieurs courants ont vu le jour.
⮚ LE COURANT UTOPISTE
Préoccupés par la misère sociale, quelques auteurs définissent les conditions d’une cité vertueuse. Dans leur approche, tout était minutieusement organisé : structure des logements, nombre d’habitants que doit contenir chaque logement, l’emploi du temps de chaque habitant. Pour les tenants de ce courant, leur théorie est d’application universelle alors qu’elle ne tenait pas compte des circonstances de temps et de lieu propres aux Etats. Malgré ces limites, ils ont eu le mérite d’être des pionniers.
⮚ LE COURANT D’HAUSSMANN
Avec le Baron Haussmann, il ne s’agit plus d’inventer une cité du bonheur ; il s’était agi juste d’offrir un cadre de vie agréable. L’œuvre du Baron Haussmann a pris trois directions fondamentales. La première direction c’est d’abord la circulation de l’air avec la création des jardins publics, des espaces verts. La deuxième concerne le fluide avec l’installation des réseaux d’eau potable. La troisième concerne la réglementation de la circulation avec l’aménagement de grands boulevards. L’œuvre du Baron a fait l’objet de nombreuses critiques. On lui a reproché notamment de mettre en avant des préoccupations d’ordre répressif, d’ordre policier mais pour d’autres, l’œuvre du Baron au regard de sa très grande rigueur devrait être louée.
⮚ LE COURANT FONCTIONNEL
Le chef de file de cette école est LE CORBISIER. Cette école de pensée considère qu’un urbanisme réussi c’est celui qui sépare physiquement les habitations des loisirs. Ce courant encourage par ailleurs la construction d’immeubles élevés afin d’économiser l’étendue de terrain pour l’aménagement d’espaces verts. Ce courant a encouragé la reconstruction des villes détruites lors de la SGM comme Amiens.
⮚ LE COURANT CULTURALISTE
Il préconise la protection des villes anciennes et la construction de nouvelles agglomérations mais ce courant n’a eu que de très faibles échos en France et en Allemagne.
⮚ LE COURANT NATURALISTE
Ce courant s’est surtout développé en Amérique du Nord. Il privilégie un système urbain distinguant la ville (lieu de travail) et la banlieue (lieu de repos).
Tous ces courants ont montré la nécessité d’une action de l’homme sur le sol. En effet, l’Etat ne s’était jamais intéressé à la propriété immobilière comme partie intégrante de l’action administrative. Ce n’est qu’à partir du 19ème siècle que l’Etat a changé de perspective avec la mise en œuvre de solutions, de formules pour encadrer l’utilisation des sols tels que les permissions de bâtir, les permis de démolir, etc. cf. CE, 4 avril 1914, Gomel.
L’urbanisme apparait donc comme une activité d’intérêt général dont la finalité est de déterminer le cadre d’une vie acceptable. Cela est d’autant plus nécessaire que le phénomène urbain pose problème à l’échelle planétaire. En 1990 par exemple, cette part de la population urbaine était de 10 à 15%.En 2000, cette part atteignait 25%.En Afrique, en 2010, la part de la population urbaine était de 30%et les estimations pour 2015 sont de 55 à 60%.Ce mouvement ne cesse de prendre de l’ampleur au Sénégal comme dans tous les pays africains. L’exode rural a atteint des proportions inquiétantes et Dakar est devenue à l’instar de plusieurs agglomérations du continent un réel sujet de préoccupation.
SECTION 2 : DEFINITION ET RAPPORTS DU DROIT DE L’URBANISME AVEC LES AUTRES DISCIPLINES
Le droit de l’urbanisme est une branche du droit public qui se rattache au droit administratif. Il peut être défini comme l’ensemble des règles et institutions relatives à l’aménagement et au développement urbain (cf. CE, 28 mai 1971, Ville Nouvelle-Est).
M. Gomel s’était vu refuser la délivrance d’un permis de construire par l’autorité administrative au motif que la place Beauvau à Paris, où il possédait un immeuble sur lequel il souhaitait réalisait des travaux, constituait une perspective monumentale. Le Conseil d’Etat répondit par la négative à l’exactitude de la qualification juridique des faits à laquelle s’était livrée l’administration qui se ramenait à la question la place Beauvau était-elle une perspective monumentale au sens de l’article 118 de la loi du 31 juillet 1911 et annula le refus opposé à M. Gomel.
2 En 1966, le gouvernement décida de créer, à l’Est de Lille, un ensemble urbain nouveau comportant un complexe universitaire destiné à accueillir plus de trente mille étudiants et une ville nouvelle de vingt-cinq mille habitants. Le projet, affectant cinq cents hectares et s’élevant par son coût à un milliard de francs, devait entrainer l’expropriation et la démolition d’une centaine de maisons d’habitations. L’opération ayant été déclarée d’utilité publique par arrêté du 3 avril 1968, une association déféra cet acte à la censure du juge, en soutenant
Dans son rapport de 1992, le Conseil d’Etat affirme que « le droit de l’urbanisme est chargé de définir et d’encadrer les possibilités d’utilisation du sol ». Le droit de l’urbanisme couvre plusieurs activités. On peut citer entre autres les lotissements, la rénovation, les aires de stationnements. Le droit de l’urbanisme doit être séparé du droit de la construction. Le droit de la construction peut être défini comme étant l’ensemble des règles et institutions relatives à l’édification des immeubles au sol. Le droit de la construction a un rapport étroit avec le droit de l’urbanisme parce que tout simplement les constructions prennent assises sur le sol et l’utilisation du sol est réglementée par le droit de l’urbanisme.
En France, l’évolution est allée très tôt vers une consécration d’un droit de la construction qui s’attache uniquement à la réglementation de l’opération de construction. Le Sénégal lui a emboité le pas que récemment avec l’adoption d’un code de la construction (loi n° 2009-23 du 8 juillet 2009 portant code de la construction).
Le droit de l’urbanisme doit être distingué de la politique de la ville. La politique de la ville est née en France des difficultés de gestion des quartiers particulièrement défavorisés. En d’autres termes, la politique de la ville était une réponse aux problèmes rencontrés dans les banlieues ceinturant les grandes villes françaises (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse…).
La politique de la ville est plus un programme comportant un volet économique et social qu’une discipline juridique.
Le droit de l’urbanisme va être distingué de la politique d’aménagement du territoire. La première différence est d’ordre spatial. Aussi la doctrine distingue-t-elle le micro aménagement du macro-aménagement. La deuxième raison concerne les moyens mis en œuvre. Le droit de l’urbanisme se distingue de la politique d’aménagement du territoire en ce qu’il fait appel à des règles contraignantes alors que la politique de l’aménagement du territoire recourt à des règles d’orientation (« plan national d’aménagement du territoire », déclaration de politique nationale, schéma).
Le droit de l’urbanisme entretient des relations avec le droit de l’environnement. Le droit de l’environnement au regard des statistiques nouvelles est de plus en plus urbain et le droit de
que la destruction d’une centaine de logements constituait un prix trop élevé pour la réalisation du projet, qui de ce fait n’avait pas d’utilité publique. Le Conseil d’Etat a considéré qu’une opération ne peut être légalement déclarée d’utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût financier et éventuellement les inconvénients d’ordre social qu’elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente. C’est la consécration de la théorie du bilan-coût-avantage.
l’urbanisme intègre de plus en plus des préoccupations environnementales. Le droit de l’urbanisme en s’assignant de nouvelles finalités devient donc une discipline transversale.
Le Sénégal a connu trois phases dans la gestion de l’urbanisme. Il y a d’abord la loi de 1966 portant code de l’urbanisme. Ensuite, la loi n° 88-05 du 20 juin 1988. Enfin la loi n° 2008-43 du 20 aout 2008 qui a innové sur un certain nombre de points.
Dans l’exposé des motifs de la nouvelle loi, il s’était agi d’harmoniser certaines dispositions de la loi 96-07du 22 mars 1996 relatif au transfert de compétences. En clair, il s’était agi d’adapter les questions relatives à l’approbation des schémas directeurs d’aménagement et d’urbanisme pour les régions, l’élaboration des plans directeurs d’urbanisme dans les communes et dans les communautés rurales sénégalaises.
Le code sénégalais de l’urbanisme contient 89 articles répartis en 5 livres. Il y a un premier livre consacrant les dispositions générales et les règles de planification urbaines. Un deuxième livre traitant des préemptions et réserves foncières. Un troisième livre portant sur les organismes d’exécution des opérations d’aménagement. Un quatrième livre concernant les règles relatives à l’acte de construire. Un cinquième livre portant contrôles et sanctions.
L’articulation de l’ensemble de ces dispositions nous conduit au plan suivant. Dans un titre premier nous traiterons de l’administration de l’urbanisme. Dans un titre deux nous étudierons les opérations d’aménagement et les techniques ou outils d’acquisition foncière. Dans un titre trois, nous traiterons alors des autorisations individuelles d’occupation des sols et leur contentieux.
TITRE 1 : L’ADMINISTRATION DE L’URBANISME
Par administration de l’urbanisme, il faut entendre les structures compétentes en matière d’urbanisme (Chapitre 1) mais aussi les instruments de planification et les documents que ces structures mettent en œuvre pour une correcte utilisation des sols (Chapitre 2).
CHAPITRE 1 : LES STRUCTURES COMPETENTES
On peut retenir les structures étatiques (section 1) et les autres structures (section 2). SECTION 1 : LES STRUCTURES ETATIQUES
On peut distinguer entre les structures administratives centrales (paragraphe 1) et les structures territoriales déconcentrées (paragraphe 2).
PARAGRAPHE 1 : LES STRUCTURES CENTRALES
On peut citer le Ministère chargé de l’urbanisme. Il est l’administration technique spécialement chargée des problèmes d’urbanisme. Il a pour mission générale la mise en œuvre et l’application de la politique du gouvernement dans le domaine de l’urbanisme et de l’habitat. Il est composé de plusieurs directions : Direction de l’urbanisme et de l’architecture, Direction du cadre de vie et des espaces verts, Direction de surveillance et de contrôle de l’occupation du sol. Dans l’exercice de sa mission, le ministre à la tête de l’urbanisme est aidé par son cabinet et ses services rattachés. Dans la gestion de l’urbanisme, plusieurs ministères interviennent. C’est le cas de l’intervention du ministère chargé de l’environnement dans l’espace vert et l’amélioration du cadre de vie, celle du ministère chargé de la culture dans la protection des sites et monuments historiques ou encore l’intervention du ministère chargé de l’intérieur.
Avec la nouvelle réglementation sur l’urbanisme, l’administration centrale s’est enrichie de nouvelles structures. C’est le cas du Conseil national de l’urbanisme, de l’habitat et du cadre de vie. Ce Conseil se saisit de toutes les questions touchant directement ou indirectement les domaines de l’habitat, de l’urbanisme ou du cadre de vie. Il étudie et propose la planification des politiques mises en œuvre dans lesdits domaines. Le Conseil national de l’urbanisme, de l’habitat et du cadre de vie est composé de deux commissions : la Commission de l’urbanisme, de l’habitat et du cadre de vie et la Commission de l’assainissement.
Ce Conseil national de l’urbanisme, de l’habitat et du cadre de vie est présidé par le Président de la République. Il est composé entre autres du Premier ministre, du Ministre de l’intérieur et du Président de l’association des conseils départementaux.
PARAGRAPHE 2 : LES STRUCTURES DECONCENTREES
Il s’agit de structures administratives légères qui ont surtout des missions de coordination et de réflexion. Il y a d’abord les comités régionaux de l’urbanisme, de l’habitat et du cadre de vie. Il y a ensuite les comités départementaux de l’urbanisme, de l’habitat et du cadre de vie.
Un comité régional de l’urbanisme, de l’habitat et du cadre de vie est créé dans chaque région. Il est composé de représentants de l’Etat au niveau des départements et des arrondissements. Ils figurent aussi le représentant de l’Assemblée nationale, le Président du conseil régional, le maire de la commune chef-lieu de région, les maires des communes relevant de l’espace régional considéré ainsi que les présidents des communautés rurales. Ce comité régional de
l’urbanisme, de l’habitat et du cadre de vie est compétent pour émettre des avis et suggestions lors de l’élaboration des documents d’urbanisme, des programmes locaux de l’habitat ou des plans de déplacements urbains. Il est consulté sur toutes les questions relatives à l’élimination de nuisance et à l’aménagement des espaces verts.
Un comité départemental de l’urbanisme, de l’habitat et du cadre de vie est créé dans chaque département. Il est consulté pour donner des avis et suggestions lors de l’élaboration des schémas et plans d’urbanisme. Sa mission est comparable à celle du comité régional à la différence qu’elle s’exerce dans un cadre territorial plus restreint. Présidé par le préfet, le comité départemental de l’urbanisme, de l’habitat et du cadre de vie comprend entre autres les maires de toutes les communes du département, le chef des services des eaux et forêts ainsi que le chef du service départemental de l’urbanisme.
SECTION 2 : LES AUTRES STRUCTURES
Les compétences en matière d’urbanisme sont confiées aussi à des structures décentralisées et à d’autres aménageurs tels que les sociétés et les associations.
PARAGRAPHE 1 : LES COMPETENCES DES COLLECTIVITES LOCALES
L’analyse des dispositions du code de l’urbanisme confère un droit d’initiative plus important des collectivités locales en matière d’urbanisme. Entre autres dispositions qui organisent ses compétences, on peut citer l’article 233 de la loi portant code de l’urbanisme qui pose que la commune peut avoir l’initiative des opérations de rénovation urbaine. Aux termes de l’article R-36, il est posé que la commune élabore les plans directeurs d’urbanisme et les plans d’urbanisme de détails. L’article R-87 précise que la demande d’un certificat d’urbanisme fait l’objet d’une demande à la mairie. D’une manière générale, de nouveaux dispositifs sénégalais de l’urbanisme confèrent de nouveaux droits aux collectivités locales (autorisation individuelle d’occupation des sols, permis de construire…).
PARAGRAPHE 2 : LES STRUCTURES PRIVEES
L’administration et la gestion de l’urbanisme peuvent être le fait de structures privées. Pour la réalisation et l’entretien des ouvrages publics, des espaces publics et l’approvisionnement des services publics, les personnes publiques passent des conventions avec les personnes privées.
Le Ministre chargé de l'Urbanisme prend l'initiative de l'opération de rénovation. L'Etat peut soit procéder lui même à la rénovation soit en confier la réalisation totale ou partielle à une collectivité publique ou à un organisme public ou privé spécialement désigné à cet effet.
L’administration peut recourir aux personnes privées pour la réalisation de programmes de construction, la réalisation des zones d’aménagement concertées… C’est ce qui ressort de l’article 56 de la loi. On distingue deux catégories de personnes privées qui interviennent dans la gestion de l’urbanisme. Il y a d’abord les associations d’aménagement et d’amélioration du cadre de vie et les sociétés ou coopératives de construction et d’habitat. Aux termes de l’article 58 de la loi peuvent constituer une association d’aménagement et d’amélioration du cadre de vie les personnes physiques ou morales qui poursuivent les buts suivant :
- La construction, l’entretien et la gestion d’ouvrages d’intérêt collectif ; - La rénovation des quartiers insalubres, la protection et l’amélioration de l’environnement.
L’article 63 renseigne que ses structures peuvent être créées pour poursuivre plusieurs buts. Les sociétés coopératives de construction sont des sociétés capitales. Elles obéissent aux lois et décrets qui les réglementent.
CHAPITRE 2 : LES DOCUMENTS D’URBANISME
Aux termes de l’article 6 de la loi, il est posé que dans le cadre du plan de développement économique et social (PDES) et du plan d’aménagement du territoire (PAT) que les prévisions et les règles d’urbanisme s’expriment par le plan directeur d’urbanisme (PDU), les schémas directeurs d’aménagement et d’urbanisme (SDAU), les plans d’urbanisme de détail (PUD) et enfin les plans de lotissement (PL).
SECTION 1 : LE PDU ET LE SDAU
PARAGRAPHE 1 : LE PDU
Ce plan est élaboré par la commune ou par le département. Il appartient à la collectivité locale de prendre en charge les dépenses afférentes à l’élaboration du document.
Le PDU contient 3 documents :
- Le rapport de présentation qui contient des potentialités et un certain nombre d’informations sur la zone concernée. Il doit aussi donner des indications sur les perspectives de développement économique de la zone concernée en rapport avec les territoires qui lui sont voisins. Le rapport contient aussi une étude d’impact environnemental.
- Les documents graphiques qui doivent faire apparaître dans le plan l’organisation générale des transports, les principaux sites urbains à protéger et les tracées de toutes les voies de circulation.
- Le règlement qui sonne des indications sur les règles et les servitudes.
Elaboré par les collectivités locales, elles sont assistées dans cette mission par les services de l’Etat, les concessionnaires de service public et les organisations socio-économiques. Le PDU est élaboré pour une durée de 20 ans. D’abord le projet du PDU est soumis par l’autorité chargée de l’instruction à l’avis des conseillers municipaux et du conseil départemental. Un coordonnateur est choisi par le Ministre chargé de l’urbanisme. Une enquête publique sur la pertinence est organisée et toutes les parties intéressées peuvent faire des observations. Une fois approuvée par les conseillers intéressés, il est transmis au Ministre de l’urbanisme. Il doit être approuvé par décret qui sera publié dans les 15 jours.
PARAGRAPHE 2 : LE SDAU
Comme le PDU, il est composé d’un rapport de présentation, des documents graphiques et des règlements. Le rapport de présentation contient une analyse de la situation du territoire concerné, des données environnementales et des perspectives de développement économique. Les documents graphiques font apparaitre la répartition et l’organisation du sol en fonction de l’affectation et les tracées des principales voies de circulation. Il doit aussi donner des informations sur les espaces libres à aménager. Le SDAU est élaboré par les communes concernées par ledit schéma pour une durée de 20 ans. Les services de l’Etat sont aussi associés et également les organisations socioculturelles et professionnelles. La procédure d’instruction est initiée ou introduite par les collectivités locales. Les avis de certaines structures et autorités sont requises cf. articles R-47 et R-52 du code de l’urbanisme.
SECTION 2 : LES PL ET LES PUD
PARAGRAPHE 1 : LES PUD
Le PUD est élaboré suivant les orientations du PDES comme le PDU et le SDAU. Il est constitué de 3 documents. Il est élaboré par la collectivité locale concernée. Les services de l’Etat sont aussi associés dans la procédure d’instruction. Les comités techniques départementaux et régionaux de l’urbanisme sont aussi consultés pour avis. Le PUD est approuvé par décret après une enquête publique et doit faire l’objet d’un affichage dans les 15 jours.
PARAGRAPHE 2 : LES PL (cf. titre 2)
TITRE 2 : LES OUTILS D’INTERVENTION ET D’OPERATION D’AMENAGEMENT
Nous traiterons des techniques d’acquisition des sols pour ensuite aborder les opérations d’aménagement.
CHAPITRE 1 : LES TECHNIQUES D’ACQUISITION DES SOLS OU MECANISMES DE CONSTRUCTION PAR L’ETAT D’UN PORTE-FEUILLE FONCIER
PARAGRAPHE II : La phase judiciaire de l’ECUP
Depuis 1810, le caractère attentatoire de l’ECUP explique pourquoi la procédure confère au juge une place importante. Au Sn, le juge de l’expropriation est nommé pour une durée de 2 ans. Il siège au tribunal régional. En France comme au Sénégal, le juge intervient pour prononcer le transfert de propriété. L’acte prononçant le transfert de propriété doit contenir tous les droits réels ou personnels relatifs aux immeubles expropriés. L’ECUP n’est régulière qu’à la condition d’une juste et préalable indemnisation. C’est ce qui ressort de la déclaration de 1789. Si les 2 parties parviennent à un accord, l’autorité administrative verse l’indemnité et entre en possession de l’immeuble. Faute d’accord amiable, un échange de mémoire est organisé entre les parties. La procédure est contradictoire. (c.à.d. tout moyen d’une partie doit pouvoir être discuté par l’autre partie. Dans l’aff amadou alpha kane de 1963 le juge a utilisé son pouvoir inquisitorial pour procéder au renversement de la charge de la preuve). Une visite des lieux est organisée et à laquelle doivent assister toutes les parties. Après cette visite, une audience publique est fixée et un jugement doit intervenir dans un délai de 8 jours. La décision fixant l’indemnité est alors prononcée et elle fait l’objet d’une notification à toutes les parties par lettre recommandée. La décision rendue par le premier juge est susceptible d’appel et éventuellement de cassation.
Pour éviter que l’ECUP ne soit l’occasion d’abus, l’autorité administrative est tenue d’exécuter ou de faire exécuter les travaux qui étaient prévus. En d’autres termes, elle est tenue de donner à l’immeuble la destination qui était prévue. Passé un certain délai, et à défaut d’exécution des travaux, l’ancien propriétaire peut demander la rétrocession. La simple intention d’exécuter les travaux ne suffit pas pour éviter la rétrocession, mais un commencement d’exécution peut être considéré comme une preuve de bonne foi.
CHAPITRE II : Les opérations d’aménagement
On distingue plusieurs opérations d’aménagement. Certaines peuvent être regardés comme classiques comme le lotissement (section 1), d’autres sont considérés comme nouvelles ; c’est le cas de la rénovation urbaine, du remembrement et des zones d’aménagement concertées (section 2)
SECTION I : Le lotissement
PARAGRAPHE I : Définition
Le lotissement est l’opération par laquelle on divise une parcelle en plusieurs lots destinés à recevoir des constructions. En France, le lotissement était considéré comme une opération strictement privée. Mais au regard des nombreuses difficultés constatées dans ce domaine, la nécessité d’une réglementation s’est posée. Au Sénégal, ce sont les articles R-145 à R-171 qui réglementent le lotissement. Ainsi aux termes de l’article R-145 constitue un lotissement, l’opération ayant pour effet, l’aménagement, l’équipement et la division en lots d’une ou de plusieurs propriétés foncières pour la vente, pour les locations ou pour la mutation à titre gratuit.
Le lotissement doit être distingué de la simple division. Ainsi, aux termes de l’article R-146, la division est définie comme la séparation en 2 lots d’un immeuble. La finalité du lotissement c’est entre autres la réalisation de logements, l’implantation d’établissements publics, la création de jardins, etc.
PARAGRAPHE II : La mise en œuvre du lotissement
La procédure de lotissement est réglementée et comprend plusieurs étapes. D’abord, pour la demande de lotissement, elle est présentée par le propriétaire du terrain, son mandataire ou toute autre personne justifiant d’un titre. Le dossier de demande doit comporter une note de présentation et de documents graphiques. L’instruction (de la demande de lotissement) et l’autorisation relèvent de l’autorité administrative. C’est ce qui ressort de l’article R-148 : « l’autorisation de lotir est délivrée par le ministre chargé de l’urbanisme après instruction des services techniques compétents ». L’avis de la collectivité locale est requis et doit être donné dans un délai d’un mois. L’autorisation de lotissement peut faire l’objet d’un refus si elle est de nature à compromettre les conditions de développement d’une commune. Mais une fois l’autorisation de lotir accordée, les travaux doivent démarrer dans une période déterminée. Mais il est aussi précisé la période de la fin des travaux. L’autorisation de lotissement peut être frappée de caducité dans les hypothèses de non respect des délais de démarrage ou de fin des travaux.
SECTION II : Les procédés nouveaux d’aménagement :
On distinguera la rénovation urbaine, le remembrement et les zones d’aménagement concertées.
PARAGRAPHE I : La rénovation et le remembrement
La rénovation consiste à l’aménagement d’anciens centres urbains. Il peut aussi consister à rénover des zones traditionnelles présentant un intérêt esthétique et culturel. Par la rénovation urbaine, l’objectif recherché est de donner aux zones concernées une image plus en phase avec les exigences d’ordre esthétique. Il appartient à l’Etat ou à la Collectivité locale concernée d’élaborer le plan de rénovation. La première étape c’est d’abord l’institution d’une zone de rénovation urbaine. Le plan de rénovation fait l’objet d’une approbation conjointe du ministre chargé des domaines (MEF) et du ministre de l’urbanisme. C’est donc un arrêté interministériel qui doit décider du plan de rénovation urbaine. L’arrêté doit préciser l’étendue du territoire faisant l’objet de rénovation. Il fixe les conditions de réalisation de l’opération. Il doit dresser la liste des bâtiments concernés. Les travaux de rénovation urbaine peuvent être confiés à des structures publiques ou à des structures privées d’aménagement. Mais en ce qui concerne ces dernières (structures privées), un certain nombre de condition de garantis sont exigées. C’est ce qui ressort de l’article R-85 du code.
Pour mener à bien leur mission de rénovation, les structures ayant reçu mandat peuvent procéder à toute opération nécessaire à la réalisation des travaux, c.à.d. elles peuvent démolir, remettre en état des sols. Elles peuvent aussi réinstaller des propriétaires déplacés. Elles peuvent aussi solliciter l’autorité administrative aux fins d’ECUP.
Le remembrement est une opération d’aménagement réglementé aux termes de l’article L-34 et suivant du code. Il peut être prescrit pour la réalisation de lotissement, la réalisation de zones d’aménagement concertées (ZAC). Il peut entraîner des modifications de l’assiette de propriété. Il peut comporter des opérations obligatoires d’alignement, de normalisation des limites. Il peut aussi entraîner une redistribution des parcelles enclavées.
Le remembrement doit être prévu par le plan d’urbanisme qui en fixe par la même occasion le périmètre. Comme toutes les autres opérations, le remembrement doit être connu du public. C’est pourquoi la date d’ouverture des opérations de remembrement est publiée au J.O ou dans un journal d’annonce légal. L’opération de remembrement est placé sous l’autorité d’un fonctionnaire appelé commissaire au remembrement. Il appartient à ce dernier d’établir un dossier de remembrement qui doit contenir un certain nombre d’indication sur les superficies réservées aux voies publiques, aux espaces verts, aux aménagements collectifs. Le dossier doit aussi contenir une étude financière qui doit faire ressortir la valeur des terrains, celle des constructions érigées sur les terrains. Il doit en outre préciser si les propriétaires des terrains concernés sont débiteurs ou créanciers de l’Etat. (Pour en savoir davantage voir articles R-124 à R-132 du code).
PARAGRAPHE II : Les zones d’aménagements concertées (ZAC)
Elles sont considérées comme des opérations d’aménagement par excellence. Elles sont réglementées par l’article L-40 et R-133 et 144 du décret d’application. Les ZAC ont pour objet l’aménagement et l’équipement des terrains ; la construction d’infrastructures publiques ou privées, la réalisation de constructions à usage d’habitation, de commerce, d’industrie ou de service. Le dossier de constitution d’une ZAC doit contenir un certain nombre d’informations. D’abord sur la faisabilité de l’opération, ensuite sur le mode de réalisation de cette opération. Normalement prévu par le plan directeur d’urbanisme, le dossier de la ZAC doit aussi comprendre le plan d’urbanisme de détails de la zone. Toute création de ZAC doit être décidée par décret sur rapport conjoint du ministre chargé de l’urbanisme et de celui chargé du domaine. Dans tous les cas de figure, la décision de création d’une ZAC est soumise au public qui a la latitude de faire les observations nécessaires. Après avis et observations, un décret est pris.
La réalisation de la ZAC peut être le fait de l’Etat. Elle peut aussi être le fait de la commune, comme aussi il est possible de confier sa mise en œuvre à un organisme para public ou privé d’aménagement ; ce qui ressort de l’article R-138 du code. La convention qui lie la coll.pub à la société d’aménagement est soumise au code des marchés publics et l’article R-141 fixe les obligations de chacune des parties. Une fois que le dossier est constitué, les travaux peuvent démarrer et leur achèvement fait l’objet de procès verbal. S’il exixte plusieurs tranches de traavaux, chaque tranche fera l’objet d’un PV particulier. La suppression comme la création d’une ZAC est constatée par décret.
TITRE III : LES REGLES D’OCCUPATION DES SOLS ET LEUR CONTENTIEUX
Nous distinguerons les autorisations individuelles d’occupation des sols (chap 1) du contentieux de l’urbanisme (chap 2)
CHAPITRE I ; Les autorisations individuels d’occupation des sols
Les règles d’urbanisme s’énoncent en termes généraux. Elles sont donc incapables de régler les problèmes posés par l’urbanisation. Il faut donc les compléter. C’est l’objet des autorisations individuelles d’occupation des sols (AIOS). Ces règles apparaissent à bien des égards comme une atteinte au droit de propriété, mais elles demeurent nécessaires. Avec elles, l’administration dispose de moyens de contrôle préventifs. Ainsi, les constructions, les ouvertures de carrières, les démolitions font l’objet d’une étroite réglementation. On étudiera le certificat d’urbanisme d’abord, puis le permis de construire.
SECTION I : Le certificat d’urbanisme
PARAGRAPHE I : Les caractères généraux du certificat d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme (CU) est hérité de la note de renseignement connu en droit français et qui était délivré par les services départementaux de l’urbanisme. En droit sénégalais, il est réglementé par l’article R-186 à R-194 du code. Le CU doit indiquer si le terrain peut être affecté ou utilisé pour la réalisation d’une opération déterminée en fonction d’un programme de construction. Le CU doit indiquer entre autres les prescriptions d’urbanisme applicables à un terrain, ainsi que les servitudes d’urbanisme affectant ce dernier. En droit français on distingue 2 types de CU : le CU d’information et le CU de division.
Relativement au CU d’information, il existait un certificat A et un certificat B qui lui a aujourd’hui disparu ; il existe donc un seul certificat dit d’urbanisme information générale
(CUIG). Celui-ci doit indiquer si le terrain est constructible au regard de la réglementation d’urbanisme.
Le permis de division permet lui de contrôler la densité d’occupation (détermination du plafond légal) et de veiller au respect du seuil de constructibilité, c.à.d. suivre la consommation du droit de construire.
PARAGRAPHE II : Procédure d’obtention du CU
La demande de CU est déposée à la mairie. La date du dépôt est constatée par un récépissé ou un avis de réception postal consécutif à l’envoi de la demande par lettre recommandée. Aux termes de l’article R-187 du code, lorsque la commune ne dispose pas de service d’urbanisme, la demande peut être déposée au service de l’urbanisme de l’Etat. Il appartient à ce dernier d’instruire le dossier pour le compte de la collectivité concernée. Le CU est délivré 1 mois après le dépôt de la demande par le maire. La durée du CU est de 6 mois.
SECTION II : Le permis de construire (PC)
PARAGRAPHE I ; Les caractères généraux
Aux termes de l’article L-68 le PC est l’autorisation donnée par une autorité administrative en vue d’édifier une construction ou de modifier une construction existante. Aux termes du code, il est clairement indiqué que nul ne peut entreprendre sans autorisation administrative une construction de quelque nature que ce soit ou apporter des modifications à des constructions existantes sur le territoire des communes, ainsi que dans les agglomérations désignées par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme. Cette autorisation s’applique à toutes les constructions envisagées dans le territoire des communes, mais également à toutes les agglomérations dont le nombre d’habitants dépasse 5000.
PARAGRAPHE II : Procédure d’obtention du PC
La demande d’autorisation de construire est signée par la personne qui fait construire ou par son mandataire. Il doit, dans la demande, justifier d’un titre de propriété sur le terrain à construire. La demande est déposée à la mairie et elle est établie en 7 exemplaires. Il faut juste préciser que certains travaux font l’objet d’un recours obligatoire à un architecte conformément aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur. La date du dépôt de la demande est constatée par récépissé délivré par le chef de service ou son représentant. Dans tous les cas, la délivrance du PC est subordonnée au respect de certaines exigences en matière de construction. C’est le cas des servitudes et règles relatives à l’emplacement considéré (coefficient d’occupation du sol, hauteur des bâtiments, aspects architecturaux, etc.). C’est tout le sens de l’article R-258 alinéa 2 qui dispose que l’autorisation de construire ou d’extension à une hauteur fixée au seuil est refusée en cas d’incident sur la sécurité aérienne. Le respect des normes en vigueur en matière d’espaces verts constitue aussi une autre exigence. Enfin la troisième exigence est relative à la santé, à l’hygiène et à l’environnement.
Une fois l’autorisation accordée, les travaux peuvent commencer. A l’issue de cette dernière, une déclaration de fin de travaux est adressée à l’autorité administrative qui, après vérifications, peut délivrer un certificat de conformité. A défaut, elle peut autoriser toutes les modifications nécessaires.
CHAPITRE II : Le contentieux de l’urbanisme
En France, il a connu un grand développement et depuis 1971 les recours en matière d’urbanisme se sont multipliés. On ne peut pas en dire autant au Sénégal du fait de l’absence de statistiques. Les litiges en matière d’urbanisme peuvent être portée à la connaissance du juge statuant en matière administratif (contentieux administratif), c’est aussi un contentieux qui peut être portée à la connaissance du juge statuant en matière civile et pénale (contentieux judiciaire)
SECTION I : LE CONTETIEUX ADMINISTRATIF
Le REP est possible contre certains actes de l’autorité administrative dans le domaine de l’urbanisme. Les actes comme le refus ou l’autorisation de construire peuvent faire l’objet d’un REP. Le juge administratif français a fait une interprétation très large de a notion d’acte administratif faisant grief dans le domaine de l’urbanisme.
